传统房企大变身，靠“不务正业”连收涨停板

　　在当下的市场中，房企或主动转型、或被动保壳，他们都在面临寻找新增长点的难题。

　　房企不干房地产，那还能干点啥？

　　近期，很多老牌房企正在这个问题上探索答案。公开宣布要向高端装备制造领域转型的东莞房企粤宏远A，顶着“4500万元至6800万元”的年度预亏业绩，却实现了股价飙升，不到两个月已经涨停了9次，还收获了一次“六连板”。

　　过去十年间，房企转型已不是什么新鲜事，但这一次的转型潮似乎更加汹涌澎湃。从新能源、新材料到高端装备制造，房企们纷纷瞄准高科技“新质生产力”领域，这场转型大戏将如何上演？

　　房企欲搭乘“工业母机”风口

　　一家近期已公告预亏4500万元至6800万元的上市房企，股价正在狂飙。

　　2月24日、25日，广东房企粤宏远A（000573.SZ，全称“东莞宏远工业区股份有限公司”）连续两天涨停。

　　2025年开年至今还不到两个月，粤宏远A已经涨停了9次，股价涨幅达到58%。尤其是在1月3日至1月10日，该股实现“六连板”，在东方财富的“牛股榜”中一度夺魁。

　　粤宏远A的股价表现，跟它的“不务正业”有密切联系。

　　就在今年1月2日晚间，粤宏远A甩出一个重磅消息，称其拟通过支付现金方式购买博创智能装备股份有限公司约60%股份，交易完成后，博创智能将成为粤宏远A的控股子公司，而粤宏远A则将从传统房地产业务向高端装备制造领域转型。

　　就是在这则公告之后，该股“六连板”，股价从2.97元/股蹿升至5.53元/股。

　　粤宏远A的股权收购对象——博创智能装备股份有限公司（以下简称“博创智能”）究竟是何方神圣？

　　这是一家搭上热门概念“工业母机”的高端装备制造企业，但却经历了两次IPO未果。

　　根据博创智能的招股书，它主要从事智能注塑成型装备的研发、生产和销售。注塑成型装备（或称注塑机）是加工高分子复合材料的工作母机，智能化的注塑成型装备是塑料制品行业实现数字化、智能化和高效化生产不可或缺的高端装备，可广泛应用于新能源汽车、医疗大健康、智能家电、智能家居、智能物流、建材、环保、精密 3C 电子、包装、玩具等众多领域。

　　近几年来，在资本市场上，“工业母机”是大热门。

　　工业母机板块内的龙头企业，如维宏股份、大富科技今年以来的股价涨幅均超过30%。

　　证监会主席吴清近日发表题为《充分发挥资本市场功能更好服务新型工业化》的署名文章，其中就提到，要在“两重”领域和产业薄弱环节下大功夫，进一步加大对集成电路、工业母机、医疗装备、仪器仪表等重点产业的支持力度。

　　在博创智能在工业母机大型注塑机领域，已经拥有不少核心技术，是国家级首台超大型二板式注塑机制造商。近年来，该公司响应国家高端装备智能制造战略，将信息技术与注塑成型装备融合，设立了智能装备研究中心、人工智能与注塑成型装备深度融合创新中心。

　　不过，从2012年起就在寻求上市的博创智能，却经历了两次冲刺科创板IPO失败。其第一次冲刺科创板时，抽中现场检查后就主动申请撤回；第二次IPO时，则被上交所问询了其科创属性、核心技术人员离职、销售模式、资产负债率、对赌协议、诉讼纠纷等问题，最终未能成功上市。

　　踩上风口却两次IPO失败的博创智能，遇上房地产业务日渐萎缩的粤宏远A，双方可以说是一拍即合、各取所需。粤宏远A能够借此次交易实现业务转型，而博创智能也能登陆深圳主板。

　　2月21日，粤宏远A公告披露，已经向交易对方支付了1.3亿元作为诚意金，并完成了对标的公司30%股份的质押登记手续，但具体交易方案仍需进一步论证和协商。

　　东莞首家上市公司坎坷转型史

　　说起粤宏远A和其背后的广东宏远集团，在上个世纪末的广东房地产界曾一度辉煌，其后在房企全国化浪潮中逐渐没落。

　　不过，培养出易建联、朱芳雨、王仕鹏、杜锋、陈江华、周鹏等中国国家男子篮球队主力球员的广东宏远队则是大名鼎鼎，这支民营篮球俱乐部正是由宏远集团出资成立。

　　30年前，改革开放的浪潮席卷南方，东莞到处塔吊林立，广东宏远集团创始人陈林决定用淘到的第一桶金盖厂房和工业区，承接从中国香港等地转移来的产业，他买下东莞南城篁村380亩荒地，打造为宏远工业区。在这之后，东莞陆续出现了宏远大桥、宏远酒店、宏远工业区、宏远批发市场等，宏远还进军住宅开发行业，打造了大大小小数十个楼盘。

　　广东宏远集团旗下的粤宏远A，于1994年登陆资本市场，不仅是东莞第一家上市公司，也是国内第一批上市乡镇企业。

　　从上世纪80年代就从事工业园区开发的广东宏远，早就想过尝试一些科技项目，但当时因为缺乏对高科技产业的认识，在科技产业方向的尝试最终没有成功。

　　时运在另一个角落里悄悄开花。因为前期储备了大量廉价土地，在2000年代中国房地产业起飞后，粤宏远A反而吃到了房地产的红利，房地产开发和园区收租成为其业务支柱。

　　到了2014年-2017年，这是一个风云变幻的年代：房地产库存来到历史高位，一批房企面临生死局；与此同时，还有一批房企开启全国化扩张，用标准化产品大杀四方，土地市场空前狂热，最高地王楼面价超过了10万/平方米。

　　激烈竞争中，粤宏远A的房地产业务无论在东莞本土还是在对外扩张中都遇到了问题，拿地收缩、营收减少。从那时起，粤宏远A就在谋求转型，减少对房地产的依赖，转而把资金投向煤炭及废旧铅蓄电池回收等产业。

　　2017年时，粤宏远A的营收主要还是靠房地产业，其出租和开发售楼业务实现营收5.29亿元，占总营收的93.55%。

　　而在2024年中期报告中，其主营业务收入构成已经大变，房地产出租收入仅1774万元、售楼业务收入仅743万元，二者加起来的营收占比尚不足10%，废旧铅蓄电池回收收入已达到2.24亿元，占总营收的87%。

　　不过，废旧铅蓄电池回收业务并不挣钱，其营业成本高企，毛利率只有4.83%；相比之下，粤宏远A的房地产出租毛利率达到56%，售楼毛利率超过41%。

　　对于2024年业绩预亏4500万元至6800万元，粤宏远A给出的解释是公司房地产业务方面的营业收入不高和投资收益同比下降所致，其手中尚有一批自营房地产项目未开盘推售，股权合作的楼盘销售额则在下滑。

　　看来，2017年至今，粤宏远A转型之路走得并不顺利。近年来，粤宏远A在谋求把旗下的煤矿一一出让，比如在2022年其将煤炭沟煤矿以2.61亿元的价格转让，目前还在对外转让贵州宏途鑫业矿业有限公司100%股权。

　　在房地产界，粤宏远A也已逐渐淡出。在2021年和2022年，该公司仅以小股（占股10%）入股的方式各新增一块土储，2023年和2024年上半年均无新增土储进账。

　　此次粤宏远A计划收购博创智能60%的股权，与其过往的转型并不相同，过去的转型更像是“房地产+X”的多元化尝试，而这一次，则是谷底翻身、奋力一搏的大转向。

　　“退房转型潮”汹涌

　　传统房企谋求业务转型，正成为一股风潮。

　　在粤宏远A宣布拟收购博创智能股权后不久，宁波的老牌A股上市房企“宁波富达”（600724.SH）也于1月16日发布重大资产重组计划，拟以现金方式收购宁波晶鑫电子材料有限公司（以下简称“晶鑫材料”）的控股权，切入光伏银粉为主的电子专用材料领域。

　　消息一出，宁波富达的股价也迅速于次日触及涨停。

　　根据天眼查，宁波富达股份有限公司控股股东为国企宁波城投集团，该公司的主营业务是商业地产运营和水泥建材，在宁波拥有多家中高端购物中心。

　　追溯其前身——宁波房地产股份有限公司，简称“宁房”，则是宁波最老牌的住宅开发企业，许多老宁波人就在宁房建造的工人新村等住宅小区出生长大。在房地产起飞的年代，宁波富达的住宅开发业务也曾一度辉煌。

　　而到了2015年-2017年，因房地产市场剧烈变化，宁波富达旗下不少楼盘项目的大额计提导致其业绩出现亏损，2018年年底，宁波富达剥离其住宅开发业务股权，专注于商业地产和水泥业务发展。

　　剥离住宅开发业务后，宁波富达的营收仍在节节下滑，到2024年中期，其营收仅为9.0亿元，同比下跌48%。

　　此次欲切入光伏赛道，对于宁波富达来说是一次重大转型。

　　晶鑫材料专注于太阳能光伏及电子科技领域电子材料的研发、生产和销售，其主要产品有太阳能光伏用正、背银粉、特种导电银粉等。在光伏产业链中，银粉位于中上游，直接影响着光伏电池的效率和成本。高质量的银粉，不仅具有较高的技术壁垒，更被视为光伏产业发展的重要支撑。

　　然而，一家传统房地产企业和一家光伏高科技企业能否顺利融合，将是一个巨大的考验。

　　从市场反应来看，宁波富达在1月17日涨停后，股价就开始整体进行下行通道，至今股价跌幅已经达到25%。

　　近期还有一家宣布剥离房地产开发业务、谋求业务转型的企业是大名鼎鼎的中交地产（000736.SZ），这是国资委圈定的16家可以从事房地产开发业务的央企之一。

　　今年1月21日，在公布其2024年业绩预亏53亿元之际，中交地产宣布剥离地产开发业务，将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东中交房地产集团，未来将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。

　　消息一出，中交地产经历了一波跌停，其目前的股价相比年初高点已经跌超23%。

　　从近期A股这三家宣布筹划重大转型的房企动态可以看出，在当下房地产大环境中，无论是民企、国企还是央企，都面临房地产行业盈利大幅下滑而不得不寻找新增长点的难题。

　　其实这一波房地产业务退出潮，从去年就已经出现：老牌房企华远地产宣布退出房地产行业；美的置业公告称将全资持有的房地产开发业务产权从上市公司剥离至控股股东；格力地产（维权）公告称公司将逐步退出房地产开发业务，实现主业转型。

　　潮起潮落、历史轮回。在2015年-2016年间，受房地产高库存和竞争白热化影响，业内也曾有过一波地产转型高峰；2016年之后，情况曾一度好转，地产转型相关的重大资产重组数量有所减少，而近两年，转型房企数量又开始增长。

　　房企不干地产开发还能干些什么？从上一轮转型潮来看，不少在2015年-2017年试水其他行业的房企，选择了通信设备、金融、新材料、游戏、消费电子、半导体、教育、文化演艺、商贸物流、交通车辆制造、仓储物流等领域；而这一轮转型潮中，转型房企则更倾向于“新质生产力”方向，如新能源、新材料、半导体、人工智能、大健康、低空经济、区块链等。

　　华泰证券研报称，如今房地产行业新一轮更为深化的转型浪潮可能正在孕育中，除了市场经营压力，这一波转型潮也与部分房企面临保壳压力相关，“退市新规”相较之前更为严格，在保壳诉求驱动下，部分房企需要进行被动转型。经过数据梳理，华泰证券认为A股中具有潜在转型意愿的房企达51家，这些转型房企潜在的基本面重大变化，可能将带来投资机遇。